Có nên chờ bắt đáy bất động sản?

Chờ bắt đáy bất động sản, câu chuyện không chỉ của riêng nhà đầu tư, mà người mua ở thực cũng im ắng nghe ngóng thị trường. Nhưng phải chờ đến khi nào và đâu mới thực sự là đáy?

Thị trường bất động sản chỉ chững lại, chứ không suy giảm

Việt Nam đang trong quá trình hội nhập sâu rộng trên trường quốc tế, do đó, trước những biến động kinh tế, chính trị thế giới, Việt Nam cũng đã phải chịu ảnh hưởng và khó khăn hơn. Chính phủ đã triển khai nhiều biện pháp để hạn chế tối thiểu tác động. Trong đó, tín dụng là một trong những mấu chốt, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra các chính sách kiểm soát tín dụng, tăng lãi suất điều hành nhằm ổn định kinh tế vĩ mô.

Trước những điều chỉnh đó, bất động sản cũng gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn triển khai dự án, vận hành doanh nghiệp, ảnh hưởng đến nguồn cung dự án mới cho thị trường. Một báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu đồng vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm bất động sản. Bên cạnh đó, 79% người đang có 2 bất động sản cho biết họ sẽ mua thêm bất động sản trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 bất động sản lên đến 87%. Điều này cho thấy nhu cầu sở hữu bất động sản trong trung và dài hạn của không ít người dân có tài chính nhàn rỗi vẫn duy trì ở mức ổn định và có tín hiệu luôn tăng dần.

Tính trong quý III/2022, lượng giao dịch có giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái, một phần vì do rào cản pháp lý nên nhiều địa phương chậm trong việc triển khai dự án, hạn chế nguồn cung; nguồn cung hiện trên thị trường là những phân khúc trung và cao cấp không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực; nhiều người muốn mua nhà nhưng gặp khó không vay được vốn từ ngân hàng. Đây đều là các ảnh hưởng từ bên ngoài chứ không phải bản chất của thị trường, hiện tại không xuất hiện tình trạng bong bóng hay các vấn đề đầu cơ đều được kiểm soát chặt chẽ.

Nhiều chuyên gia cũng đưa ra nhận định dù có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa đi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện nay, các chủ đầu tư, doanh nghiệp phân phối bất động sản đã đưa ra nhiều biện pháp để hỗ trợ khách hàng như chính sách bán hàng linh hoạt giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ ký gửi ra hàng.... Đây còn được xem là cơ hội rất tốt cho thị trường, nếu người mua có thể nắm bắt các chính sách này.

Giá bất động sản giảm? Đây không phải vấn đề của toàn thị trường, một số người mua giảm giá bán để nhanh ra hàng phần vì muốn thu hồi vốn, phần vì “ngộp lãi” do sử dụng đòn bẩy tài chính, mong muốn cắt lỗ nhanh. Và người mua nhà ở thực chịu áp lực lãi vay ngân hàng quá lớn cũng chấp nhận sang nhượng lại với giá rẻ hơn để giảm gánh nặng tài chính.

Thời điểm nào nên xuống tiền?

Không riêng các nhà đầu tư, mà người mua ở thực cũng có tâm lý chờ giá bất động sản giảm sâu để “săn hàng giá rẻ”, với kỳ vọng sẽ sinh lời cao hơn. Có một bài toán được đặt ra rằng: Nếu ai cũng chờ đợi giá xuống đáy mới mua vào, khi đó lượng cầu sẽ tăng đột biến trong khi nguồn cung không đáp ứng đủ, thì giá bất động sản có còn tốt để mua vào không?

Tình hình hiện nay gợi nhớ về cuộc khủng hoảng và suy thoái kinh tế toàn cầu hơn 10 năm trước. Tăng trưởng kinh tế nước ta giai đoạn 2011 - 2012 thấp từ 5 - 5,5%, tỷ lệ lạm phát đến 18%, tỷ giá điều chỉnh tăng đến 9,3% chỉ sau một đêm, các doanh nghiệp bất động sản lao đao, phải chiết khấu rất cao đến 80%.

So với trước đây, thị trường hiện nay có nhiều điểm sáng. Lạm phát trên toàn cầu, đặc biệt là các cường quốc lớn như Mỹ, các nước Châu Âu đã qua đỉnh và được kiểm soát từ tháng 11; tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2022 ước đạt 8%; tỷ lệ lạm phát dừng lại ở mức khoảng 3,2%, dự kiến năm 2023 chỉ khoảng 4%. Đối diện với khó khăn, các doanh nghiệp Việt Nam khá vững chãi, chuẩn bị trước các kịch bản và chủ động xử lý ứng với biến động của thị trường. Đối với các lĩnh vực bất động sản, mức chiết khấu đâu đó chỉ tối đa 30-40% nhưng số lượng chỉ “đếm trên đầu ngón tay”.

Nhìn lại giai đoạn 2009 - 2012, khi thị trường khủng hoảng nặng nề, lãi suất lên đến 26%/năm, nhà đầu tư khi đó cũng chọn gửi tiền vào ngân hàng thay vì mua BĐS. Tuy nhiên, theo ghi nhận thì các nhà đầu tư vừa bán ra mới đây và hưởng mức lợi nhuận cao nhất lại là những người năm 2009 - 2012 không bỏ tiền vào ngân hàng mà mua BĐS. Do đó, mỗi nhà đầu tư nên có quyết định cho riêng mình, không nhất thiết phải theo tâm lý đám đông.

Để có thể nhanh chóng đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo, Chính phủ đã quyết liệt đưa ra những chỉ đạo nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, ổn định tâm lý người dân… lạm phát trong tầm kiểm soát, tín dụng được điều chỉnh phù hợp, kịp thời, ban hành các chính sách pháp lý nhằm quản lý chặt chẽ doanh nghiệp và bảo vệ quyền lợi người dân…

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế dự báo nền kinh tế Việt Nam sẽ xuất hiện dấu hiệu phục hồi vào khoảng quý 3, quý 4 năm 2023 và chậm nhất là đầu năm 2024 sẽ ổn định và phát triển trở lại.

Nhà đầu tư cần biết nắm bắt và đi tắt đón đầu xu hướng thị trường, chọn điểm rơi phù hợp để không phải mỏi mòn chờ đợi rồi bỏ lỡ cơ hội đầu tư. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu của thị trường, thị hiếu của người mua như pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch hạ tầng đồng bộ, hiện đại, nhiều tiện ích đắt giá cùng với mức giá phù hợp, chính sách thanh toán linh hoạt, chiết khấu cao chính là lựa chọn đầu tư tối ưu.

Người mua nhà nên lựa chọn dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu sử dụng: chỉ để ở hay vừa ở vừa có thể kinh doanh; chọn chủ đầu tư uy tín, các dự án hoàn thiện về pháp lý, đảm bảo tiến độ xây dựng, hướng đến giá trị sống cho cộng đồng cư dân cùng mức giá phù hợp tài chính.

Theo dõi sâu sát, phân tích, đánh giá thị trường và đưa ra nhận định riêng của bản thân chính là cách để có thể nắm bắt được chu kỳ của bất động sản: thăng hoa - suy giảm - điều chỉnh - tăng trưởng bứt phá. Từ đó, nhà đầu tư và người mua ở thực có thể chọn thời điểm thích hợp để không bỏ lỡ cơ hội sở hữu bất động sản trong tầm tay.

Nguồn: Có nên chờ bắt đáy bất động sản?